マンション購入記（契約関係編）

 

※画像はフリーの物であり、実際の購入物件とは無関係です

間が開いてしまいましたが、前回の物件選定編に続き今回は契約関係編。

これから住宅購入を検討している方の中には住宅ローンについては気になる方も多いと思うので、覚えている範囲で記載していきます。

基本的に契約については住宅ローンの審査結果が核であり、それに引きずられて色々決まってくる面があります。

では早速、住宅ローンから見ていきましょう。

住宅ローン事前審査

事前審査については早いところで数日、遅くとも１週間程度を見てもらえれば各行からの結果が出揃います。

自分はメガバンク１行、ネットバンク２行位で申し込んだ気がします。

ペアローンではなく単独ローンで、金利タイプは全て変動金利で申し込みました。

新築の場合、提携ローンが使えることが多く、その場合各行がHP等に掲げているものより低い金利で融資を受けられます。

金利については、相対的にメガバンクがネット銀行よりも高いです。

その代わり、ネット銀行は審査が厳しいです。

さて、事前審査の結果としては、メガバンクは満額、ネット銀行は審査落ちと減額承認でした。

ネット銀行の減額承認はある程度予測していたものの、審査落ちは驚きました。

理由について伺ったところ、所属企業の社員数だそうです。

自分の所属企業は所謂中小で社員数は３０人弱。

これだと落ちる銀行もある、と言うのは１つポイントだと思います。

減額承認のものについては物件総額の９割程度で、というものでした。

手元にまとまった現金を確保したかったので微妙な結果ですが、メガバンクと比べるとやはり金利の安さは魅力です。

その後、各行の審査結果を基に自分で返済までのキャッシュフローを作成します。

自分の場合、以下の各ケースで作成しました。

ケース１：直近と同じペースで昇給、賞与は毎年支給

ケース２：直近と同じペースで昇給、賞与はなし

ケース３：昇給なし、賞与は毎年支給

ケース４：昇給なし、賞与なし

この中でケース２とケース４になると結構厳しいですが、ケース３位なら許容範囲、どの銀行から融資を受けた場合でも許容範囲と判断しました。

ちなみに判断の際は、住宅ローン減税なども計算に組み込むのも重要です。

物件価格にも依りますが、５０００万を超えるような物件になってくると住宅ローン減税の影響が大きくなってくるので、それを込みで各行比較していきます。

結果、本審査に申し込んだのは減額承認であったネット銀行にしました。

住宅ローン本審査

本審査は大体１週間～２週間で結果が出ます。

自分の場合は事前審査通りの融資額で結果が出ましたが、人によってはさらなる減額、もしくは審査落ちもあり得るようなので油断はできません。

必要なことは事前審査の欄に記載しているので、ここでは特別記載することは殆どないです。

各種契約

本審査が通れば後は各種契約手続きをするだけです。

デベロッパーや銀行と日程を決めて伺って必要な書類にひたすら記入していくのみです。

実際特別記載することは殆どないです。

唯一面倒だなと思ったのは、住宅ローンはその銀行の口座から引き落としになるため、口座開設をしなければならない点でした。

また、多くの銀行の場合そこを給与振り込み口座に指定するよう求めてくることがありますが、自分が契約した銀行は他の方法でもOKだったのでそちらにしました。

日程感について

住宅ローン絡みについては、最速でも３週間近く待たされることになり、結果物件申し込みから入居までの最短は大体１か月だと思います。

しかも現在はコロナの影響もあり、各種手続き可能な曜日が固定されている場合も多く、自分の場合契約関係完了まで１月半位で、その後引っ越し準備等行ったので入居はそのさらに半月後位でした。

もっと簡単に進むものなのかなと思っていたので時間がかかることにストレスを感じていましたが、何とか入居まで終わって良かったです。

まとめ

大したことは記載していませんが、他の方にも役立ちそうな情報としては

・新築の場合提携ローンがあるのでその金利は確認しておくべき

・メガバンクの審査は大体通る

・ネットバンクの審査は公務員・大手社員でなければ減額や審査落ちは覚悟するべき

・キャッシュフローは住宅ローン減税を含めて計算

・物件申し込みから入居までは２か月はかかると思うべき

と言ったところです。